COMUNIDAD PROPIETARIOS

COMUNIDAD PROPIETARIOS

La Piscina ,el ascensor,etc.. son elemento común, por lo que, salvo acuerdo unánime de la Junta, no podrá ser utilizada de forma privativa por ninguno de los propietarios, pues supone la modificación del Título, aplicando al efecto lo dispuesto en el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Ademas, la comunidad no tiene poder coercitivo para castigar a nadie, el camino es la reclamacion de la deuda al moroso en lo previsto en el art. 20 de la LPH pero nunca la privación de usar un elemento comun si no está aprobado por unanimidad y ademas, inscrito para que afecte a terceros. La comunidad si corta servicios, suministros, prohibe usos o pone llaves como en este caso puede ser denunciada penalmente por coacciones, que plantearía serios problemas a quienes hayan puesto esa decision en marcha, asi que avise a su comunidad de que están cometiendo una ilegalidad ademas de la civil, penal.


Al propietario moroso no se le puede prohibir la utilización de servicios

La posibilidad de prohibir utilizar los servicios comunitarios (ascensor, piscina...) a aquellos propietarios que mantienen deudas con la Comunidad de Propietarios es una cuestión que con relativa frecuencia plantean los comuneros que sí cumplen con su obligación de contribuir a los gastos generales. No obstante, en ningún caso podría prohibirse la utilización de servicios comunes a propietarios deudores ya que la propia Ley de Propiedad Horizontal establece una sanción (la privación del derecho de voto en las Juntas) así como un procedimiento, el monitorio, para la reclamación de las deudas. Por otra parte, el propietario objeto de dicha prohibición podría denunciar los hechos como constitutivos de un delito de coacciones previsto en el art. 172 del Código Penal.

El moroso puede ser Presidente de la comunidad de propietarios

La única condición que la Ley de Propiedad Horizontal establece para que una persona pueda ser nombrada Presidente de la comunidad de propietarios es la de que sea propietario ("El Presidente será nombrado, entre los propietarios,..." art. 13.2 LPH) siendo la Junta de Propietarios plenamente soberana para elegir Presidente a cualquiera, siendo propietario, aunque no este al corriente de sus obligaciones.

La AP de Cantabria, en sentencia de 19-11-2001, declaró nulo el acuerdo de la Junta de Propietarios que impedía ser Presidente a un moroso.

El procedimiento monitorio en la LPH: la reclamación al moroso. Manual
[Guía Comunidades de Propietarios]

El monitorio es un procedimiento especialmente pensado para las Comunidades de Propietarios y en el que no es preceptiva, aunque sí aconsejable, la intervención de abogado ni de procurador.
Por medio del procedimiento monitorio, el acreedor (la Comunidad de Propietarios) solicita del Juzgado que reclame al deudor moroso para que éste pague la cantidad que adeuda. Se ha de reclamar una deuda inferior a 30.000 €.
El procedimiento monitorio viene recogido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Las obligaciones a que se refieren los apartados e) (contribución a los gastos comunes) y f) (contribución al fondo de reserva) del artículo 9 LPH deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

Liquidación de la deuda y cantidad a reclamar

La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.
A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

Responsabilidad solidaria del anterior propietario

Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

Solicitud de embargo preventivo cuando el moroso se oponga

Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

Gastos de abogados y procuradores

Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

El propietario de varios pisos o locales solo tiene un voto. Jurisprudencia
[Jurisprudencia Junta de Propietarios - Acuerdos - Votaciones]

En propiedad horizontal, para la adopción de acuerdos que requieren mayoría es necesario que esta sea doble, es decir, de votos y de cuotas de participación. A la hora de votar, aquel propietario que lo sea de varios pisos o locales tendrá únicamente un voto, si bien, para conformar la mayoría de cuotas de participación sí sumará las de todos los pisos o locales que posea. La sentencia del Tribunal Supremo de 10/02/1995 recoge que el propietario múltiple tiene un solo voto porque "se ponderan dos elementos, uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de las cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o equilibrio frente a la mera representatividad económica [...] En consecuencia, el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos."

Licencia administrativa de obras y autorización comunitaria. Jurisprudencia

Una pregunta relativamente frecuente de los comuneros es la de si obtenida la preceptiva licencia de obras por parte del Ayuntamiento, esta le libra de la autorización de la Comunidad de Propietarios en el caso de que dichas obras puedieran estar limitadas por el art. 7.1 LPH al verse afectados elementos comunes, derechos de otros propietarios etc . En este sentido hay que recordar que el propietario necesitará para la realización de dichas obras (realización de cerramientos, apertura de ventanas...) ambas autorizaciones, la administrativa y la comunitaria, de manera que la autorización por parte del Ayuntamiento no resulta vinculante para la Comunidad.

Obras no autorizadas y principio de igualdad
[Jurisprudencia obras - Alteración de elementos comunes]

¿Podría la Comunidad de Propietarios actuar contra un comunero solicitando que proceda a la demolición de una obra no consentida cuando existen obras similares sin que se haya actuado sobre los comuneros que la han realizado?

La respuesta es que no, pues atentaría contra el principio de igualdad y así se recoge en la sentencia de la AP de Alicante de 25/10/2007 que refiere en sus fundamentos de derecho que:
"(...) se pedía la condena del demandado a la demolición de placas translúcidas y cerramiento de aluminio sobre el patio central y la escalera de acceso al mismo (...)
La sentencia en el Fundamento de Derecho Segundo, in fine, razona que al existir obras similares ejecutadas por otros propietarios sin que conste que la Comunidad haya actuado en contra de los mismos, se atentaría al principio de igualdad si se condenara al demandado a retirar instalaciones que se admiten a otros comuneros, argumento al que no se hace alusión en la impugnación articulada por la Comunidad de Propietarios que insiste en la falta de autorización para esas instalaciones.

Los acuerdos adoptados en 'Ruegos y preguntas' son nulos. Jurisprudencia

Los acuerdos adoptados bajo el epígrafe de ruegos y preguntas (como lo son tambien los adoptador fuera del orden del día), son nulos por considerarse sorpresivos para la buena fe de los propietarios. No obstante, como se comenta en la entrada Distinción entre acuerdos nulos y anulables , para que los acuerdos así adoptados carezcan de validez y eficacia deberán ser impugnados en tiempo y forma (ver Impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios. Manual)

La sentencia del Tribunal Supremo de 10/11/2004, se pronuncia en los terminos siguientes: "la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios. Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995 )".

Por otra parte hay que tener en cuenta que, como señala entre otras la sentencia de la AP de Valencia de 14/06/2007, "no es necesario que en el orden del día figuren de forma minuciosa y exhaustiva los temas que hayan de tratarse, debiendo entenderse incluidos en el mismo todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria."

Nulidad de acuerdos por no admitir la representación firmada por el propietario
[Jurisprudencia Junta de Propietarios - Acuerdos]

Establece el art. 15.1 LPH que "La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario." En este caso, la inadmisión del escrito de representación que cumplía con lo establecido en el precepto señalado dio lugar, tras la correspondiente impugnación, a la anulación de todos los acuerdos adoptados en la Junta.

Sentencia AP Murcia, 07-02-2005
Extracto

"(...) la representación pretendida en dicha Junta, al amparo del documento obrante a los folios 108 al 113 de los autos, debió ser aceptada, toda vez que el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal sólo exige un escrito firmado por el propietario, sin adicionales exigencias formales, salvo, claro está, la posibilidad, implícita en el precepto, de identificar a través de dicho escrito al representante y al representado; y el escrito presentado cumplía esas mínimas exigencia de forma, no siendo admisible que, una vez cumplidas éstas, quede a la apreciación discrecional de los órganos de la comunidad la admisión o inadmisión de la representación así acreditada, sin perjuicio de las acciones que puedan ejercitarse contra quien se atribuya falsamente la representación de otro y sin perjuicio de la posible ineficacia del acuerdo en cuya adopción hubiese sido relevante la falsa representación. Son también nulos, por tanto, los acuerdos adoptados en dicha Junta, que son objeto de impugnación, sin que sea necesario, por ello, entrar en las restantes consideraciones que el recurrente realiza en el motivo, que debe ser íntegramente rechazado."
Unanimidad y mayorías en los acuerdos de la Comunidad de Propietarios
[Guía/Tutorial de iniciación]

El régimen de acuerdos de la Junta de Propietarios viene regulado en el art. 17 LPH.

1. Acuerdos que requieren unanimidad

La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

2. Acuerdos por mayoría especial o cualificada
a) Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general

El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

b) Arrendamiento de elementos comunes

El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.

c) Supresión de barreras arquitectónicas

Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 LPH, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en todos los párrafos anteriores, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en todos los supuestos anteriores obligan a todos los propietarios.
d) La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones y otras

La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

e) El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble

El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.

No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior.

Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
3. Acuerdos por mayoría ordinaria

Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Mascotas
LA LEY NOS AMPARA

1º- Toda persona que habite una vivienda propia, alquilada o prestada, tiene perfecto derecho a tener consigo sus animales, perros, gatos, pájaros, loros etc.

2º- La ley de propiedad horizontal no incluye la tenencia de animales domésticos entre las "actividades molestas" para la Comunidad ni otorga poderes ilimitados a los vecinos para que en sus estatutos establezca normas a su criterio, sin validez legal.

3º- La L.A.U (Ley de Arrendamientos Urbanos) no prohíbe la tenencia de animales domésticos, aunque figure en el contrato.

4º- No existe en el Ministerio de la Vivienda una ley que prohíba tener animales domésticos.

5º- Todo animal es también protegido en cuanto "lo que es de su propia naturaleza" ladrar, maullar, cantar etc (B.O.E. 3.II.77)

6º- S.M El Rey D. Juan Carlos I, promulgó en marzo de 1992 una Ley amparando y permitiendo tener animales domésticos en los hogares.

7º- Cualquier agresión cometida a un animal (es denunciable) será castigado según lo expuesto en el artículo 26 de la Ley aprobada en el Parlamento.

8ª- El propietario de perros está obligado a respetar las horas de descanso de la Comunidad, al igual como es natural todos los posibles ruidos existentes en una comunidad de vecinos como radio, televisores, fiestas etc.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------